Due diligence imobiliária

Due diligence imobiliária é a auditoria que antecede uma transação de imóvel, organizada em fases para dar segurança jurídica, financeira e ambiental ao negócio. A nota sobre comprar área rural trata do essencial que qualquer comprador precisa conferir; esta é a versão rigorosa, do jeito que se faz numa operação de porte.

Fase 1 — levantamento de dados básicos

Pessoas físicas. Qualificação completa de proprietários, possuidores, condôminos e cônjuges ou companheiros, com CPF, RG, certidão de nascimento ou casamento, título eleitoral e domicílio.

Pessoas jurídicas. Contrato social, CNPJ, inscrições e qualificação dos representantes — mais a ata de deliberação societária autorizando a compra ou a venda do ativo. Sem ela, quem assina pode não ter poder para assinar.

Imóvel urbano. Localização (bairro, subprefeitura, região), carnê de IPTU, matrícula e destinação.

Imóvel rural. Localização (estado, município, bacia, bioma), cadastros obrigatórios — INCRA, CCIR, SNCR, NIRF — e atividade desenvolvida.

Fase 2 — buscas jurídicas

Cartório de Registro de Imóveis. Certidão de inteiro teor (princípio da concentração), ônus reais, ações reipersecutórias, cadeia dominial, certidões vintenária ou trintenária, além de registro de loteamento e penhor rural (CPR).

Esfera judicial, nas justiças estadual, federal e do trabalho: distribuições cíveis e penais, falências, executivos fiscais e ações trabalhistas (CNDT). Localizado um processo, pede-se a certidão de objeto e pé — a que diz o que se discute e em que ponto está.

Cartório de títulos e protestos. Inadimplência e protesto nos últimos dez anos.

Documentos particulares. Acordo sigiloso em câmara arbitral ou de mediação, e divisão amigável. É o que não aparece em certidão nenhuma.

Fase 3 — situação legal nas três esferas

Municipal. Certidão de tributos imobiliários, dados cadastrais e valor venal, habite-se, licença de construção, alvarás — e a verificação contra o Plano Diretor e o Código de Obras.

Estadual e federal. Regularidade fiscal (CND conjunta), FGTS, débitos trabalhistas, consulta aos órgãos de proteção ao patrimônio histórico e cultural (IPHAN, CONDEPHAAT) e as regras específicas para adquirente estrangeiro.

Fase 4 — avaliação ambiental

Investigação dos passivos que podem inviabilizar o negócio ou gerar multa e indenização: levantamento histórico de ocupação, entrevistas, inspeção de campo, verificação de área contaminada na matrícula, reserva legal, CAR e licenças junto aos órgãos ambientais — CETESB, IBAMA e equivalentes.

Fase 5 — relatório final

Consolidação de tudo num documento estruturado: capa, folha de rosto, sumário, introdução com escopo e metodologia, a análise multidisciplinar e a conclusão com diagnóstico de riscos e recomendações.

Quando há posse, não registro

Parte da área — ou toda ela — pode não ter registro definitivo, e sim posse. Urbana ou rural, ela se comprova de dois modos.

Posse a justo título, por documento que seria registrável mas ainda não foi averbado: escritura pública de compra e venda, doação ou permuta, partilha judicial ou extrajudicial, ato societário.

Posse por simples ocupação, por declaração da prefeitura, de sindicato rural ou de Embrapa e Emater, termo de declaração de vizinhos em cartório, IPTU em nome do possuidor, foto de época e demais indícios que formem início razoável de prova material.

Duas restrições fecham o assunto: a posse não pode ser violenta, clandestina ou de má-fé, e bem público não se adquire por usucapião.

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Material completo: guia de due diligence imobiliária.